Strona główna Felietony Prawda o “Mortgage deferral” czyli co musisz wiedzieć o odroczeniu spłat kredytu...

Prawda o “Mortgage deferral” czyli co musisz wiedzieć o odroczeniu spłat kredytu hipotecznego

334 views
Podziel się tym artykułem z innymi

Aby uzyskać zgodę na “mortgage deferral” należy skontaktować się ze swoim kredytodawcą bezpośrednio, gdyż każdy ma inne kryteria. Poniżej znajdują się wyliczenia oraz informacje, które powinien znać każdy zanim złoży aplikację o deferral.

Streszczenie:
“Mortgage deferral” niesie ze sobą dodatkowe koszty, gdyż naliczane jest dodatkowe oprocentowanie za każdą niezapłaconą ratę.
Banki nie opublikowały oficjalnych informacji o tym jak ma wyglądać spłata zaległych rat ale będą one musiały być spłacone przed końcem “mortgage term” (zazwyczaj 5 lat), a nie “amortization period”(cały okres kredytu – 25lat).

Szczegóły:
Trzeba mieć świadomość, że “mortgage deferral” to nie darmowa przerwa w spłacaniu kredytu i że będzie to kosztować więcej niż regularne spłaty. Zaległe spłaty będą musiały być uregulowane zanim wygaśnie “mortgage term” a nie cały kredyt.
Do zaległych rat banki naliczają dodatkowe oprocentowanie. Czyli każda zaległa rata która składa się po części z oprocentowania, będzie miała dodatkowe oprocentowanie naliczone “on top of it”.

“Pułapka”
Jeśli jesteś w stanie kontynuować spłatę kredytu to unikniesz późniejszych komplikacji. W pułapkę można wpaść, gdy kończy się “mortgage term” i należy spłacić wszystkie zaległe raty plus dodatkowe oprocentowanie. Kredytodawca może odnowić kredyt w dużo wyższym oprocentowaniu, jeśli nie ma się jak spłacić na czas zaległości. Jedyny sposób na uniknięcie wygórowanego oprocentowania (nie do końca pewny) to spłacenie zaległości, lub spłacenie zaległości i zmiana kredytodawcy. Może być to niemożliwe jeśli się nie ma oszczędności oraz wystarczających zarobków aby się zakwalifikować na kredyt w innej firmie.

Czy trudno dostać “mortgage deferral”?
Banki same decydują czy pozwolić komuś na deferral czy nie i nie opublikowały żadnych “guidelines”. Są osoby które bardzo szybko uzyskały taką opcję oraz są osoby, którym odmówiono. Jest możliwość poproszenia o pomoc ubezpieczyciela kredytu jeśli bank nie chce współpracować. Calgary Mortgage and Housing Association ubezpiecza kredyty i rząd pracuje nad tym aby przekazać więcej funduszy na pomoc z “mortgage deferrals”.

Dlaczego warto nie brać kredytu w swoim własnym banku?
Dla wielu kredyt we własnym banku wydaje się wygodny ale jest to kolejna pułapka. Bank widzi czy się nadal pracuje, czy straciło się pracę i otrzymuje Employment Insurance. Widzą ile się ma długów, ile oszczędności na koncie oraz jaka jest wartość domu. Z takimi informacjami banki mogą odmówić “mortgage deferral”. Zamiast pozwolić na wstrzymanie spłaty kredytu mogą uznać że czas ruszyć oszczędności lub line of credit.

Obliczenia:
Wyliczenia kosztu “mortgage deferral” nie są publikowane przez banki i są dość skomplikowane przez to że zawierają wiele czynników.

Poniżej jest kilka przykładów:
$200,000 mortgage balance …
3 lata spłacone, pozostały 2 lata – koniec “mortgage term” w 2022
oprocentowanie 2.89%, 5 year fixed, payments are $935/ month
If deferring 6 payments total deferred is: $5610
$280 extra interest cost
Total to repay to get back on track: $5900

1 rok spłacony – koniec term w 2024
Oprocentowanie 3.54%, 5-year fixed, payment is $1003 / month
If deferring 6 payments total deferred is: $6,018
$853 extra interest cost
Total to repay to get back on track: $6871

$400,000 mortgage balance …
3 lata spłacone – koniec term w 2022
Oprocentowanie 2.89%, 5 year fixed, payments are 1870/ month
If deferring 6 payments total deferred is: $11,220
$576 extra interest cost
Total to repay to get back on track: $11,796

1 rok spłacony – koniec term w 2024
Oprocentowanie 3.54%, 5-year fixed, payment is $2006 / month
If deferring 6 payments total deferred is: $12,036
$1706 extra interest cost
Total to repay to get back on track: $13,742

Możliwe obniżenie zdolności kredytowej “credit score”:
Systemy bankowe mogą źle zarejestrować deferral i raty pokażą się jako niespłacone. Należy pilnować tego i aby odkręcić taką sytuację potrzebne będą następujące informacje:
– Pisemne potwierdzenie że ma się approved morgage deferral
– Nazwisko lub numer przedstawiciela banku, który zatwierdził mortgage deferral
– Data i godzina rozmowy z przedstawicielem banku, który zatwierdził deferral

Ważne jest aby trzymać te informacje w bezpiecznym miejscu bo mogą okazać się bardzo potrzebne oraz sprawdzać swoje credit reports z Equifax lub Trans Union. Jeśli zauważy się jakiś błąd należy skontaktować się z bankiem oraz credit reporting agencies aby to skorygować.

Źródło:
Mark Herman,
Mortgage Mark,
https://markherman.ca/

Tłumaczenie:
Barbara Wilkołaska ( https://www.facebook.com/barbarawilkolaski )


There has not been any data on the math for what it is going to cost to defer payments.
Detailed math is below, as well as information that needs to be considered in advance of asking for a deferral.
Homeowner’s should contact their lender directly to ask for a deferral if needed.

Summary:
It is going to cost more to get back on track as there is interest charged on the deferred payments.
The banks have not officially published how the deferred payments work but they are asking for the deferred payments to be paid back at or before the end of the EXISTING TERM; not at the end of the mortgage amortization. So … at the end of the existing 5-year term, not at the end of the 25 year amortization.

Details:
First, mortgage holders need to know deferring payments is not a free ride and they will end up paying more overall. The deferred payments are “added onto the end.” Of course when left to their own devices the banks make things work pretty well for themselves and by “the end” they are adding it at the “end of the existing term” not at the end of the entire mortgage.
This means banks would want all of those deferred payments, with the interest on the unpaid interest added on top, to be paid back at, or before the end of the existing term. This means paying interest on the interest you deferred. That is going to be a tough nut to swallow for most people that don’t have the funds.

The Deferral Trap:
If you have the ability to not defer and can continue to make the payments it will keep you out of the “Deferral Trap.” The “Trap” is when all the payments that were deferred, and the interest not yet paid, needs to be repaid or the lender could renew you at any rate they want; like posted rates. The only way you could change banks and/or still get a competitive rate would be to catch up all the owed funds. If you had to defer already, where are those funds going to come from?

Up to the Banks to allow you to defer … or not.

The mortgage insurers are leaving it to the lenders to decide if they will defer payments or not and the banks have not published any guidelines on how they are going to deal with this. Reviews so far range from, “super-easy, no questions asked, deferred for 6 months” to the other end of the spectrum with “your mortgage is too new” or if you have not been laid off, have not tested positive for Covid-19, or your credit is not good enough, or they want to redo the entire mortgage application, then it is their choice to allow the deferral. The way around this would be to contact your mortgage insurer directly to see if you can work through them if your bank is not cooperating.

Another reason not to have your mortgage at your main bank:
Many homeowners have all their banking in one place for convenience but this is another “trap.” If everything is at your favorite bank, they can see from your pay deposits if you are still working, or are receiving EI payments. They can see what your debts are, they know the value of your home and the mortgage amount. They can also see your savings & checking balances, what your Line-of-credit is, and your credit score. With this data the bank can decline your deferral and suggest that you use more funds from savings or line-of-credit to make the payments.
Someone who has lost their job, or has reduced pay, due to the virus, is not going to react well to having their bank tell them to continue to make payments from savings or LOCs.

MATH
The math on this is very complicated – which is why we have not seen it published anywhere.
There are many moving parts so it gets messy quickly.
See what scenario below most closely matches your situation:

$200,000 mortgage balance …

3 years into the mortgage – so it matures in 2022
Rate then was 2.89%, 5 year fixed, payments are 935/ month
If deferring 6 payments total deferred is: 5610
Total to repay to get back on track: 5900
$280 extra interest cost

1 year into mortgage – matures 2024
Rates were 3.54%, 5-year fixed, payment is $1003 / month
If deferring 6 payments total deferred is: 6,018
Total to repay to get back on track: 6871
$853 extra interest cost

$400,000 mortgage balance …

3 years into the mortgage – so it matures in 2022
Rate then was 2.89%, 5 year fixed, payments are 1870/ month
If deferring 6 payments total deferred is: 11,220
Total to repay to get back on track: 11,796
$576 extra interest cost

1 year into mortgage – matures 2024
Rates were 3.54%, 5-year fixed, payment is $2006 / month
If deferring 6 payments total deferred is: 12,036
Total to repay to get back on track: 13,742
$1706 extra interest cost

Possible Credit Score Impacts:
It is up to the bank to report your mortgage as up to date. Bank systems may not be updated to handle the deferral payments correctly. If you have deferred payment arrangements, then ensure you hold onto this data below to be able to send to Equifax if any payments for your mortgage show as late.
– Request electronic or written confirmation that the payment is being deferred.
– Ask for the employee number or service rep’s name that confirmed your deferred payment.
– Write down the day and time you talked to the customer service rep.

Place all supporting documentation and record keeping in a safe place where you will actually remember where to find it.
Track both your Equifax and TransUnion credit reports for at least the next few months.
If you do see an error, reach out to your lender and the credit reporting agencies to open up a dispute.

Source:
Mark Herman,
Mortgage Mark,
https://markherman.ca/